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恒隆集团致股东函 | 陈启宗:温故与知新,恒隆这60年

时间:2020-03-25 12:11 来源: 作者: 点击:

“咱们会继续尽力为股东发明财富,此事十分有意思,并且进程中还会对经济有所奉献,并令社会变得更夸姣。”

编者按:2020年是恒隆集团建立的60周年,陈启宗先生在集团年报致股东函中,以恒隆的前史与故事为头绪,生动叙述了这家企业建立以来所阅历的风雨,以及所奉行的商业模式与理念。

60年一甲子,在社会与时代变迁潮流之中,恒隆怎样不断习惯,并在其间寻觅商机?恒隆早年犯过的过错,往后或许还会犯过错。陈启宗如是总结:无人是完美的,咱们也不完美,但咱们在事务和道德两方面都十分尽力。

致股东函究竟,附有陈启宗先生2015年在美国哈佛大学宣告的一篇思念父亲的讲演;并鉴于其时新冠肺炎疫情迸发,陈先生在年报发布前特别编撰了一篇“董事长致股东函之弥补材料”,胪陈疫情对社会、企业和日子所带来的严峻影响。

以下为恒隆集团2019全年成绩陈述董事长致股东函全文,转载时有删减。

成绩及股息

到2019年12月31日止年度内,收入减少6%至港币94.35亿元。股东应占纯利添加29%至港币68.16亿元。每股盈余相应上升至港币5.01元。

若扣除物业重估收益的全部影响,股东应占底子纯利大增44%至港币37.96亿元。每股底子盈余相应添加至港币2.79元。

曩昔一年,咱们在香港售出了一座较旧的物业,获得可观的赢利,加上公司财政稳健,董事局主张派发特别股息。

董事局宣告派发特别股息每股港币2角6仙及主张晚期股息每股港币6角3仙。如晚期股息获股东同意,到2019年12月31日止年度的每股股息总额为港币1元8仙。特别股息及晚期股息将于2020年5月20日派发予于2020年5月7日名列股东名册的股东。

事务回忆

本年是恒隆集团的60周年志庆。1960年9月13日,已故陈曾熙先生建立恒隆有限公司。此前,1955年陈先生与一位合伙人一同开设一间房地产公司,赚了榜首笔财富建立本公司。其时恒隆的股东除了陈先生,就只需陈曾熙夫人。陈夫人任职护理,有不俗的储蓄。陈先生的弟弟陈曾焘先生应邀参加公司,成为首位职工。

1986年,陈曾熙先生谢世,董事长一职由陈曾焘先生接任,五年之后再由自己接棒。60年来咱们只需五位董事总经理(现称行政总裁),现任行政总裁卢韦柏先生于2018年7月就任。领导层如此安稳,咱们实是感恩。卢先生接任时47岁,现伙拍37岁的履行董事陈文博先生,两人应可保证公司办理层的连续性至少20至30年。

自己曩昔成功压服董事局及相关人士,让公司上一任行政总裁在卸职后出任非履行董事。他们既在日常事务方面让年青的办理层自主做决议,也在董事局层面供给重要阅历。地工业是个侧重阅历的职业,商场周期长,每个周期一般继续多年。除非阅历过两三个周期,不然很简略犯下相同过错。

话虽如此,董事局亦意识到有需求聘任一些较年青的董事。至少有两个现实唆使咱们这样做:在世界各地,奢侈品顾客的均匀年龄已显着下降,特别是内地,而咱们倚重内地商场为事务带来添加。再者,科技的应用在咱们的事务中变得要害,并且在可见将来继续重要。现实上,零售业自身正阅历革命性的改动。自己期望可保证领导公司的团队里有富阅历的资深人士,也有具构思的年青人。

对我国人而言,60年一个甲子,是个完好的循环,具有特别含义。因而,在此刻简述一下公司的前史,正是适宜不过,就如我国人所说:温故而知新。无可防止,自己会谈到社会大环境,公司在傍边不断习惯,并在其间寻觅商机。

第2次世界大战后,曾为英国殖民地的小城香港,或被称为“芳香的港口”,悄然昌盛起来。傍边国闭锁,不与世界大部分当地来往时,便需求香港。数十年来,香港是我国首要的、也无疑是最便当的对外窗口。

傍边国对外敞开时,也相同需求香港。咱们供给了我国极需求的资金、专业知识和资讯,还有满足的航空和海路接点。香港邻接内地,必定是最能帮忙,也是最能从中得益的。

英国在1970时代初拟定了一项不寻常的方针,因为土地简直是香港具有的仅有天然资源,并且并不富余,所以有必要加以保存。英国跟全部殖民管治者相同,首要方针是尽或许增大对宗主国的经济利益。究竟,香港是其时英国手中究竟一个首要的殖民地。但与西班牙人、法国人、葡萄牙人或比利时人不同,英国人一贯追求长时刻利益,用方针坚持香港对其的经济价值,并且越久越好。因而,英国约束香港的展开土地面积不行超越总土地面积的25%,以便把土地资源保存得更久。

就自己所知,世界上没有其他大城市像这样。如此一来,香港的城巿修建有必要向上展开,土地价值因而上升,十分契合殖民宗主的利益。他们少卖了地,却赚到相同的钱,更可留下多些土地在日后出售。何其聪明!

成果,现在香港闻名于世的,是土地和楼宇贵绝全球。这使政府仓库长时刻充盈。卖地及与房地产相关的收入(例如印花税)一般占政府年度收入逾40%,致使香港成为世界上其间一个薪俸税和利得税最低的当地。数十年来主导咱们经济的英国公司,把赚到的大部分赢利回馈老家,尽或许少把钱留在殖民地。低税率一同招引了许多海外公司来港展开事务,香港经济亦因而越趋昌盛。

这是房地产成为香港最挣钱职业之一的主因。可是,英国人不想让他们在殖民地的资金被硬财物套住,因而倾向把钱放在更受尊敬的职业,例如交易、船务、银行和公用事业等。这便是为何四大英资洋行(即英资巨企)中只需一家在香港有可观的物业组合。别的几家保存在账面上的物业财物,一般只需他们的总部大楼和职工宿舍。

这令本地华人有时机主导香港的住所商场,而首要的商业物业大体仍由英国公司操控。至于本地宗族企业若持有商业物业的,亦首要用作公司总部罢了。直至1970时代,本地华人的地产集团才开端进入商业地产范畴,咱们其实是榜首批之一。虽然咱们有获利,但回头看这却是个过错的决议,自己会在下文再作阐释。

先谈个风趣的支线故事,其时仅有具有巨大商业物业组合的英资洋行,也是对1997年回归后的远景最猜忌的。该行是首家迁册海外的公司,并改到其他当地上市。它一贯没有在港扩展生意,也没有大举进军内地商场,直至今日仍然如是。

另一方面,1970时代末,另一家大洋行则目击本地华人掌握到的时机,并跟从投入其间。自此,他们在香港的商业和住所地产商场中大放异彩,这以后进军内地商场亦相同成功。数十年来,恒隆一贯与他们每一家都有生意来往,因而知道其间一些故事。上文说到的榜首间洋行也算走运,在香港及内地以外的当地展开得十分好。

1950时代中期起,本地华人的住所地产展开商开端冒起,咱们的兴办人陈曾熙先生便是其一。恒隆敏捷冒起,可说是这新商场的重要一员。依据某些说法,在1960时代中期,就总财物而言,咱们已是最大的房地产公司之一,仅次于上文说到那家坐拥许多商业物业的洋行。

当咱们在1972年上市时,市值是其间一间最大的。另一间公司的市值比咱们略高,因为它是由五或六间宗族企业兼并而成的,公司在1960时代的展开确是适当惊人。

惋惜,那是咱们这段光芒年月的完毕。在1970时代,咱们犯了几个战略上的过错,大大拖慢了咱们的展开。首要,前期获利使咱们变得保存。咱们购入商业地产项目作长时刻持有,却没有怎样兴修住所出售。部分在1970时代初持有的出资物业至今仍然在咱们的地产组合中。

其次,咱们其时的办理层对香港的未来没有决心,因而彻底轻视了1970时代和1980时代的住所楼市兴隆潮。相同原因,咱们亦错判新界的潜力。清朝于1898年把新界租借予英国99年,即直至1997年。咱们在整个1970时代的展开项目很少,它们亦没有为咱们赚取丰盛金钱。

当咱们在1980时代初觉悟,并跃入商场时,咱们遇上了1982年中英两国就香港出路的商洽。市况恶劣,幸亏咱们捱了曩昔,全赖咱们的出资物业让咱们有安稳的租金收入。即便如此,咱们仍然需求银行的帮忙才撑得住。

你能够说出资商业物业是咱们过错的一步,但随之而来的租金收入究竟助咱们脱困。直到1986至1987年,咱们才走出窘境,往后再花了许多年,财政状况才康复至稳健水平。

前史证明,香港住所巿道兴隆,从1970时代到殖民地时代完毕,以致往后日子,是香港有史以来最大的商机之一。咱们其时进军对的职业,但惋惜体现欠安,彻底错失良机。相反,咱们把资金投进商业地产商场。

以下是住所楼市体现较佳的原因。首要,住所楼价的升幅远比商业物业高。1970时代是经济起飞的时期,香港人口激增。美国、日本和欧洲经济展开敏捷,香港作为转口港得益匪浅。薪酬大涨亦使市民能够置办私家房子。加上前文提及的土当地针,楼价和地价都跃升不少。

另一些作业亦助长了气势。1980时代初,英国知道别无他选,有必要在1997年偿还香港。对英国人而言,有两项条件在中英商洽中,以致在其有必要抛弃殖民地时,都十分重要。其一是期望荣耀离场(不是说殖民主义有任何称得上荣耀的当地),其二是期望尽量保存自己的经济利益,继续越久越好。要完成前者,办法之一是保证楼价高企,直至1997年6月30日。往后的事与他们无关,所以他们倾尽全力让价格坚持在高位。

我国意识到这一点,便在商洽中规则,在1997年前每年只能够出售必定数量的土地。我国忧虑,若英国以天价卖地,再把钱汇走,1997年7月1日香港回归时,香港特别行政区政府便会仓库空无,土地资源也会耗尽。

无论怎样,约束卖地必定有助坚持地价高企,而这也是英国人乐见的。不过,英国还有另一个理由想要坚持楼价高企。他们想在离场时营建昌盛的气氛,而楼价高企正是个好办法,这亦会为本地人带来弱小的财富效应。

那么,该怎样处理卖地后的巨额收益呢?便是添加社会福利开销!在英国离场前数年,社会福利开销大增。数十年来,香港树立了自在放任主义的模范。诺贝尔奖得主、保存派经济学家米尔顿.佛利民(Milton Friedman)以为,香港是人间天堂。政府尽量不干涉商场,让市民自己打拼,那为甚么英国政府于1990时代初开端逆向而行呢?

楼价高企带来的财富效应加上社会福利开销大增,便是想保证香港人感谢英国人。若香港回归我国后继续昌盛,一片歌舞升平,英国至少算是“荣耀引退”;但若香港经济变差,市民会愈加思念前殖民宗主,思念旧日的夸姣韶光。

风趣的是,在1997年6月30日,不论是住所仍是商业物业,都的确是香港地产价格的高峰。其实,咱们其时正招标抢夺一幢工作楼,而招标程序正于当天完毕。过后看来,幸亏其时没有中标。在7月2日,亚洲金融危机来袭,同年12月地产价格开端暴降,过了许多年商场才康复过来。

幸而香港顺畅回归我国一段时刻,地产价格究竟重拾早年水平,并且再创高峰。假如1997年6月30日当天咱们中了标,财政状况便会急剧恶化。咱们还会否有才干在1999至2000年的亚洲金融危机期间,以贱价购入全部住所用地,真实成疑。

这些地块为咱们及后赚取约港币300亿元的赢利,亦使咱们得以从2005年起购入上海以外的内地商业用地。这进一步连续了咱们的隆命运势,收成期才刚开端。这正正道出这个职业阴险万分。一步走错,便可把咱们打回十多年前的容貌。

比较起以制作及出售住所物业来滚大资金,持有商业地产项目体现较逊的另一原因,是楼市的兴隆与惨淡周期一般比商业物业短。关于能精确捕捉每个周期的人而言,从1971至1997年间赚到的,远胜咱们这些由始至终持有商业项意图。即便商业地产价格与住所楼价同步上升,每个周期从谷底到高峰的价差之总和,也远远大于1971年与1997年之间的简略楼价间隔。

当然,能完美捕捉这些周期的人不多,但有数位简直做到,他们正是现在那些最大的地产商。有数位曾犯错一次或数次,傍边一些简直破产,但只需他们坚持过来,今日仍是适当成功。总括而言,咱们那段时期的全体体现归于后者。咱们幸亏掌握了我国改革敞开方针带来的时机,不然今日咱们或许已不归于顶尖之列了。

咱们是怎样从后赶上的?错失1970时代和1980时代的牛市后,自己在1991年1月接任董事长一职。一年后,自己约请袁伟良先生出任董事总经理,他至今仍是恒隆地产的独立非履行董事。其时咱们的财政状况现已康复,但实力不强,更不妙的是咱们的商场定位。不像其他地产商,咱们没有贱价购入的土地储备,因而买地时咱们有必要分外慎重。假如咱们买贵了,也没有土地储备把均匀地价拉低。每个决议都有必要正确,幸而咱们做到了。

1990时代中期,咱们的财政适当健康,预备好迎候严峻打破。从约1995年开端,咱们稳固了财物负债表,然后静候。等候真实不简略。1997年亚洲金融危机来袭,时机随之呈现。咱们现已预备满足,买地及之后的住所单位出售都做得不错。

咱们于1992年进军内地商场是另一严峻打破。咱们时机有利,选址(上海)正确,战略也正确,加上出售香港住所单位的巨额赢利,咱们迈进了内地事务的第二阶段-从2005年起购入上海以外的土地。

《董事长致股东函》中说到,自己的任期大致可分为三个阶段,各阶段为期七年,分别为“蓄势待发”、“奋勇赶上”和“展翅腾飞”。

1991至1997年间,咱们稳固财政状况,等候严峻时机;1998至2004年,咱们在亚洲金融危机的余波中掌握时机,奋勇赶上,在香港住所出售赚了不少,上海的开端成功也令人鼓舞;2005至2011年,上海的两个物业大放异彩,咱们亦以贱价在数个内地城市购入多幅地块,供未来展开之用。其时自己收笔时估测,早年的决议播下了种子,接下来便是收成的黄金时代。

可是,黄金时代没有到来,至少没在自己预期的时刻内到来。2008年,自己预见不到熊市在2011年到来,并继续至2017年末或2018年初。2011年7月,自己首要意识到隆冬的前兆,并奉告股东。自己等待的黄金时代变成了绵长的严冬。在这期间,咱们需求大大前进咱们的办理团队,而咱们也做到了。

内地物业体现不俗,有些十分好,特别是上海恒隆担任董事长一职18年,自己在2008年1月的恒隆地产因为咱们战略正确,即便夏天迟来,也究竟会来。2018年,夏天总算来到,迟了足足六七年!收成期开端至今现已两年,还应该会继续多个年初。

上海仍然是咱们事务的首要动力,2010至2016年间在上海以外开业的六个归纳项目都体现杰出,相继昌盛展开。咱们在2019至2025年七年间将会完工的项目势不可当。在未来数年,咱们应有可观的内部添加,并将体现于纯利的改进,而新建的楼面空间会令咱们收入添加,及后亦会转化为纯利添加。2019年的成绩印证了这一点。上海及上海以外的广场、沈阳皇城恒隆广场、无锡恒隆广场和大连恒隆广场。上海港汇恒隆广场仍在进行财物优化

方案,但即便如此,体现仍然弱小;济南恒隆广场展开坚实,一贯有安稳的奉献;沈阳市府恒隆广场及天津恒隆广场即便相对较弱,也在渐至佳境;上一年8月开业的昆明恒隆广场广受群众欢迎。如欲知道更深化的成绩剖析,请参看自己编撰的恒隆地产《董事长致股东函》。

上一年6月的街头骚动发生前,咱们在香港的出资物业一贯体现不错。上半年的赢利于下半年部分被抵销了。有关成因、影响和对香港久远未来的评价,可参看自己编撰的恒隆地产《董事长致股东函》。

2019年有两件特别作业影响了咱们的成绩。首要,咱们售出了两座老练物业并赚取了丰盛赢利;另一方面,咱们(透过恒隆地产)在香港出售的住所单位比上一年少得多。

展望

展望未来,咱们事务的两个首要组合(内地租金及香港租金)体现会有所不同。后者的商场相对老练,假如商场环境与曩昔两三年相若,咱们估量每年约有3%的添加。可是,社会骚动或许带来改动,至少在继续骚动期间如是。

更令人忧虑的是香港的久远未来。曩昔20年,香港全体经济,特别是零售业之所以成功,首要是因为与内地的来往日趋频频。内地是世界第二大经济体,其生产总值是咱们的35倍以上(风趣的是,1997年时内地的生产总值仅为咱们的五倍左右)。

数十年来每年添加逾6%,而近年香港每年的增幅则少于3%。架空内地人绝不是个好主意。状况就像一个店东(或是个站在他门外的人)突击每一个走进店里的潜在顾客。破产将会是他的命运。

自己忧虑,许多内地人持久以来对香港的好感从此消失。将来,只需那些有必要来港的人才会来。一旦处理好他们的事务或其他作业后便会脱离,而不会留港度个周末,来购物和用餐。他们有何必要?!这种观点一旦构成,便不会简单改动。自己不知道该怎样反转已形成的损伤,也不知道会继续多久。

另一个自己忧虑的问题是,最近的骚动大大加重了香港的社会撕裂,这对咱们的经济十分晦气。

对恒隆而言,咱们过半事务现时都在内地,在未来数十年里,或许仍会是世界上最安稳的当地之一,经济增速很或许会是西方国家的两倍。内地具有两个最重要的特质:安稳和添加,使之成为营商的好当地。

从商40多年来,自己学到两件事。完成持久成功的最要害要素不是一个人有多聪明、有多博学或人脉联系有多广;成功的首要要素是找到适宜的营商地址。咱们无法抗衡营运所在地的微观大环境。作为一个华人,在第2次世界大战后数十年里,哪个当地最适宜挣钱?过后看来,自己会说:迄今为止是香港,往后或许是内地。

台湾在曩昔还不错,仅仅早20年走向政治化,因而成功的经济气势也被大大缩短20年,成功的企业现在该何去何从是个大问题。

恒隆从一开端便有远离政治的传统。咱们要了解政治,但不要参加其间。坚持间隔!曩昔60年,咱们成功遵从此路。即便在今日的内地,像咱们这样的大企业可远离政治并获得成功,咱们曩昔近30年的阅历充沛证明晰这一点。

新加坡一贯局势安稳、管治杰出,仅有的问题是公营部分太大。政联企业全都财雄势大,私营组织能够拓宽的空间很小。新加坡人口首要有华人和印度人,两者都很有企业家精力,因而有许多生气勃勃的中小型企业。但这些公司要展开到像香港50大乃至100大的宗族企业那样的规划,却十分困难。在新加坡,你不会想与政府组织或政府操控的组织有任何纠葛。

东南亚其他首要国家全都有一篮子问题:种族抵触、政局不稳、贪婪糜烂,以及管治不善兼公共财政单薄,私营企业底子无法生计,这些当地一般属最赤贫之列。

在全部较大的东盟(东南亚国家联盟)国家中,泰国相对较好,但那里的贪腐问题仍然严峻,循环往复的政治骚动也是一个费事。马来西亚有种族和贪腐问题。菲律宾虽最民主,却很或许最糜烂。印尼比其他国家大得多,有才干并现已孕育出规划很大的企业,但当地的贪腐和种族问题相同令人止步,后者能够变得丑恶。

归根究竟,全部这些国家的管治水平都很差,公共财政也单薄。一个商业王国可在获取丰利数十年后,因亚洲金融危机这类作业而后退十年或以上。仅仅货币贬值就足以炸毁财雄势大的企业。现实上,自己在印尼的一些朋友早年被逼流亡,即便究竟回国的也把家眷安排在新加坡,可见他们的确忧虑人身安全。人生在世,绝不应这样过日子!

归纳以上考虑,香港一贯是第2次世界大战后的最佳营商之地,对华人尤是。咱们得享70多年的平和与安稳,让企业昌盛展开,但这样的日子是否已完毕?

依据自己的阅历,继挑选适宜的城市或国家之后,接着最需求考虑的应该是从事哪种事务。有些职业需求巨大资金或十分专门的技能,有些受政府监管和需求特别的联系,也有些职业自身规划太小,即便成为该职业的龙头,在社会上也无关宏旨。

就此而论,房地产是个极佳挑选。若说这个职业归于本钱密集型,原本一点没错,但在1950时代和1960时代,法规远没今日严厉,只需从亲朋或银行筹措到一些资金,就能够展开这类事务。陈曾熙先生创建恒隆之前,用家人的积储开设其榜首家房地产公司。许多同期的房地产公司兴办人大约也有相似的创业故事。

为甚么香港的房地产是一门好生意?自己能够想到数个原因。首要,这职业在概念上并不杂乱,具有一般智慧的人都能学会。其次,这是一门具潜力的大生意。从美国和澳洲的阅历可知,在首100或200个最殷实的宗族里,以房地产致富的占最大份额。无论是单位价格跻身全球最高之列的香港,仍是人口和土地均犹如无限的内地,其企业都能够到达世界级的规划。

第三,正如前述,英国公司并不想参加其间,所以本地展开商没有遭到任何轻视,也遭到很少干涉。第四,前文也说到,其时的殖民地政府期望房价坚持高企,所以只需防止看错商场周期而方寸大乱,仅做数个项目就足以致富。在那十多个雄心壮志的展开商之中,有一半已跻身全球富豪之列。

第五,求过于供的状况至今没变。1997年前,内地来港移民川流不息,房子供给因而长时刻缺少。1997年后,状况仍然,但却多了一个意料之外的要素推高楼价。这虽然非大大都如咱们这类具社会良知的展开商所愿,但也非咱们所能操控。咱们数年前就看准了这个趋势,所以惜售手上已完工的住所单位,然后获得十分丰盛的赢利。

上面所述,充沛说明为何咱们的兴办人正确地做了两个最重要的决议:挑选香港和房地工业。他壮志凌云,有志在商界获得成功。当他于1949年刚到香港时,香港出路怎样仍是不知道之数。当年,许多我国人都以香港为踏脚石转往其他当地。咱们的兴办人也探求过这个或许,乃至在海外日子了一年,幸而他究竟决议回来香港。早年招聘他的银行也欢迎他回巢。

数年后,1955年8月,他与一位相同来自内地的朋友一同创建了大隆修建置业有限公司,后来又有别的两位合伙人参加。这家公司展开得很好,创始了设有升降机的住所大厦的先河,楼高约十层,其时已属高楼大厦,现在最多只能算是中高楼大厦。其修建质素属最佳之列,有些至今仍耸峙不倒,业界的许多资深参加者或观察者会知道其间一二。

咱们的兴办人在四位合伙人之中最穷却最勤勉,他意识到没有必要留下去,所以在1960年独闯新路,用之前赚取的赢利建立了恒隆有限公司(2001年更改为现在的公司名称),后来的事已成前史,就不必赘述了。

虽然香港是第2次世界大战后亚洲的最佳营商地址之一,却非一往无前。曾有许多人弃港而去,尤以富人为甚。他们傍边不少人爽性卖掉生意,移居海外。

可是,香港每次都复苏过来,昌盛更胜早年。简直全部脱离的人都只能带着仰慕而惋惜的目光回望香港。有些人后来想回流,却再也担负不起已昂扬得多的楼价。

曩昔60年来最严峻的两件事,必定是内地改革敞开和香港回归祖国。两者都为咱们的事务带来绝佳的时机,虽然有些时分看来并非如此。

假如曩昔20至30年没有进入内地商场,那便错失了其间一个近百年难逢的最大经济时机。近代史上仅有数起这类大事。19世纪末的数十年间,美国正敏捷展开刚收入地图的西部疆域。另一严峻时机是第2次世界大战后各地的重建,特别是在美国、西欧和日本。

接着便是我国的改革敞开,这的确是一生难逢的时机。错失了1970时代和1980时代的房价飙升浪潮,这次咱们不容再失。不是每个人一生中都能获得两次这样的时机,咱们有这命运,至少抓住了第2次时机。

曩昔60年的另一严峻作业,必定是香港在1997年回归。进程绵长而弯曲,始于1978至1979年左右,历时近20年。自1985年秋天起,自己为集团兴办人作业之时,已不得不正视这个问题。不幸的是,他数月后于1986年3月离世,自己不得不在没有他的状况下决议是否留港;其时仍有时刻方案代替方案。幸而咱们决议留下来,稍后在1992年更进入内地商场。这便赋予咱们时机将公司彻底从头定位到一个展开潜力巨大的范畴-商业物业出资。

自己在2004至2005年度恒隆地产《董事长致股东函》中,曾具体论说了为何香港展开商阅历丰富、财力雄厚,却在曩昔30年错失了巨大的内地住所商场。定论便是,即便香港展开商尽力测验,也或许无法与内地人竞赛。展开初期,内地商场简直无限大,内地展开商因而有时机快速生长,乃至张狂展开。今日,内地企业彻底主导该商场,其间简直全部创业不到30年。

香港展开商在内地能获得成功的细分商场,只需高端商业物业,也便是咱们挑选的范畴。在某些方面,咱们是该范畴的前驱——早在1990时代,咱们很或许是首家展开商兴修真实的五星级大型归纳项目,并长时刻持有。这战略对咱们极为有利,咱们仍在加以拓宽。

现实上,自己以为仅有值得出资的内地物业商场,便是咱们挑选了的范畴而非住所物业。这并非意味住所商场不再有获利的时机,而是在危险调整的基础上,咱们比较喜爱商业物业。依据猜测,我国经济仍会比大大都乃至全部西方国家添加得快。个人消费在未来多年或许每年添加挨近10%,应该会超越国内生产总值的添加。个人消费行为会继续改动,亦即从重质变为重质。具有多少不再是新冒起的中产阶级最关怀的问题,具有甚么才是。优质产品将会大受欢迎,例如在闻名购物商场生意的名牌产品。这对咱们的购物商场有百利而无一害。

正如自己之前所撰述,自己信任在内地制作并出售住所的全盛时期或许现已曩昔。这30年来,该范畴现已孕育出20至30多家巨子公司,规划之大位居世界前列。这些公司现已根深叶茂,实力雄厚。若运营不小心,其间一些仍有或许会倒下,不然强者越强,新参加者很难强势打破,只能在利基商场昌盛展开。

香港也有相似的状况,现实上,这数十年来一贯如是。纵横1970时代和1980时代的香港大企业全都还在,至今简直没有呈现过新建立的大公司。大约10至15家展开商主导住所商场,这个范畴没有显着添加,所以自己估量在可预见的将来仍会坚持现状。

商业物业总有商场。跟着租金回落,加上远景未明,本钱价值或许会下降更多,然后导致本钱化率上升。成果究竟怎样,现时还言之尚早,因为没人知道街头骚动会死灰复燃仍是逐渐消失,现阶段无需过度反响。到现在为止,交易量已然下降,未来怎样咱们只可拭目而待。不过能够说,很难想像最近的社会骚动对商业地产商场的价格会有甚么优点。

假如自己上述对内地和香港房地工业的剖析没有太违背现实,那么咱们曩昔的定位必定是正确的。两至三年前,咱们的在港库存近乎全部售罄,到2019年末尚余10个单位。咱们把收益出资在内地的高端商业物业,这在未来一段时刻应该会有杰出体现。

内地零售业会越趋兴隆还有其他原因。令人惊奇的是,我国虽人口众多,却正面对劳动力缺少的问题,蓝领工人和专业人才皆缺。跟着经济的质与量双双继续上扬,关于学历高、训练有素的职工,需求只会越来越大,对薪水水平形成压力。

这20至30年间,薪水从没中止添加,尤以专业人士为甚,并或许会继续一段时刻,而这些人是咱们的潜在客户。他们添加个人消费,零售商自然会获得更丰盛的赢利,然后能够付出更高的租金给咱们。咱们的确处于内地经济的最佳方位。

正如自己以往所阐释的那样,高端零售租户远较工作楼租户更安稳和短缺弹性。假如相邻修建物的租金较低,则很简略招引后者搬家,而前者会这样做的则少得多。一旦购物商场能成功收罗尖端时装品牌,有关品牌便不肯迁出。这类品牌喜爱集合一同,因为这样的格式让每个品牌都有更高时机添加出售额。只需业主既公正又精干,这些租户就不会简单搬走,租金然后稳步上扬,使有关物业的财物价值得以前进。这正是咱们所挑选的这个地产细分商场的夸姣之处。

还有另一原因使优质商业地产的价值于未来数年上升。当今世界便是财富太多,各地的资金都在追捧全球安稳经济体中的尖端财物,若自己六个月前所描绘的“去全球化”没有发生,那么优质的我国商业物业将变得十分可取,世界各地的公司都会期望分一杯羹。

当今世界现金富余之极,自第2次世界大战完毕以来,世界相对平和,战役底子上只限于全球的少数区域,例如中东区域。原本只需西方长享昌盛,现在东方也国泰民安,因而累积了许多财富。这大笔现金首要用作储蓄或用于出资,持有这笔现金的人所缔造的经济昌盛,一般反映在股票和债券商场,然后咱们又或许出资在这两种东西上,以赚取更多赢利。经济体系体现越好的,其可用于出资的现金就越多。想想美国、日本、德国等国家,有关金额何其巨大!

这笔天文数字的资金,现在大多存放于银行、保险公司、退休基金、出资公司等相似组织。这些组织有一个共通点:它们都有巨额负债,其间许多有颇长的偿还期,所以需求相应较长时刻的财物以平衡账目。优质的商业物业便是这类财物。

以往,西方国家简直垄断了这类可用于出资的巨大资金。在1973年和1979年的石油危机后,资源丰富的中东国家也参加了殷实队伍。有一段时期,亚洲只需日本具有这般雄厚财力。新加坡虽因人口少而比较差劲,但其政府仍把市民的储蓄集中于一些由政府办理的大型实体中。(香港的财富则更多涣散在个人手上,但仍有一些巨大的资金池)

然后呈现了后来变得十分强壮的新力量——我国,我国经济40年来急速添加,发明晰许多财富。特别令人赞赏的不只仅其全体规划,还有其继续的添加速度,真实成果特殊。这便是为甚么即便世界逐渐去全球化并分红两个阵营,我国的境内资金现已满足雄厚,不容忽视。

别的还有两个资金来历可直接扩展全球可用于出资的资金。榜首个是量化宽松,简称QE。这20年来,特别是自2008年全球金融危机以来,许多国家都张狂印钞。初期或许有合理的理由,例如与金融危机抗衡,但有关政府究竟会变得不能自拔,令印钞成为添加国内生产总值的原动力,而生产力并没有一同前进。

无论怎样,因为只需极少数首要国家没有参加其间,因而当今世界的现金就愈加富余了。公民的财富进一步胀大,需求加以出资,其间一些很或许究竟会用来购买商业物业。

新资金的另一来历是所谓的“虚伪财富”,这些像衍生东西那样的金融东西,会令人误以为自己很赋有。跟着电脑科技不断前进,运作速度越来越高,各式各样的“虚伪财富”正不断被“发明”出来。这些财富的资金周转率极高,给人坐拥巨富的幻觉。

2008年,正是这些金融东西对全球金融体系形成严峻破坏,简直炸毁全球经济,十分恐惧。但在灾祸来临之前,有些人现已凭这类金融东西获得丰盛的赢利。对他们来说,这些赢利是真实的财富——正如必定有相应的输家丢失真金白银——所以需求然后加以出资。这时,商业地产商场又能够派上用场。

或许将有一天,我国公司甚或世界公司会大举进军内地的商业物业范畴。这个商场在我国方兴未已,只会跟着年月而不断强大。对这类出资者来说,咱们旗下这种优质财物特别有价值。咱们会否出售则是另一回事;暂时不必操心,全部顺从其美。咱们是不折不扣的商人,理论上甚么都能够出售,仅仅价格的问题。但就现在而言,知道或许有一天会有许多买家叩门,这现已是爽快美事。

自己在本年度编撰的恒隆地产《董事长致股东函》中,以不少篇幅论说半年一度的财物重估。那是微观视点,而上述的微观论说也显现,即便咱们其他方面坚持不变,咱们的物业价值也应该只会上升。资金供给添加所引致的需求上升,自身或可前进财物价格,这是咱们事务的另一个夸姣之处。虽然如此,现在办理层不会视此为决议方案要素。相反,咱们会专心于前进物业生产力,而这会反映于继续上升的租金收入。

本公司有个处事基因,便是不做太多不必要的作业。因而,咱们很少像其他公司那样庆祝周年留念。10年前是咱们的50周年,咱们只举办了小型的私家活动,从世界各地约请了上一任首要职工来港团聚。那是一段饶有含义而十分夸姣的韶光,但咱们恐怕要多等40年才会再举办相似活动。在此之前,咱们会平实地继续做咱们最拿手的事——为股东发明价值。咱们乐在其间!

可是,在这个带有吉利意味的60周年,咱们应该藉此时机,声明公司兴办人所珍爱的一些价值观。假现在日他仍然在世,本年稍后他就满100岁了。由所以家父,自己略知其事,能够加以谈谈。这些年来,自己只揭露谈论过他一次。那是2015年5月27日,在美国麻省剑桥市哈佛陈曾熙公共衞生学院的肖像开幕仪式上,自己概述了先父的美德。

在其他董事的同意下,自己把当年简略的讲演在此转载(附于本信函的完毕)。自己以为该段讲演十分有意思,并提示办理层谨记咱们应该遵循的价值观。

公司由个人组成。只需当咱们每个人都尽心竭力在日子和作业上显出崇高的道德时,整家公司才会受人尊敬。规章和准则是必需的,但没有正派诚笃的职工,也难竟全功。自己在2015年的讲演中胪陈的美德,至今仍是恒隆的辅导准则。以自己对先父的认知,先父若得知他一手兴办的公司今日不只财政体现优异,并且仍忠于他所珍爱且一生奉行的价值观,必定会无比欣喜。

自己将以一件轶事作结。这故事分为两部分,前半部是咱们的兴办人告知自己的,后半部是自己的亲身阅历。

1970时代初期,恒隆对香港一幅方位优胜的大地块很感兴趣,卖家是一家英国公司,所以先父与一名律师飞往伦敦协商此事。原本事事顺畅,仅仅对方暗里索贿。先父断然拒绝,买地之事告吹。

差不多整整20年后,自己获邀购买北京一幅上佳的地块。价钱现已议定,自己乃至主张把地块前面的路途改为一条步行街,而恒隆在自己一位当修建师的旧同学帮忙下完成了规划。该方案已获接收,但原来事有奇怪。

自己被要求与一名政府官员在酒店大堂会晤,所以克尽本份,应约前往。因为自己很快便明晰她意图安在,所以会晤进程十分为难。自己秉承先父遗风,拒绝其索贿要求,买地之事究竟告吹。那位女士后来锒铛入狱。

风趣的是,打败先父而买到地块的公司,也是打败了自己的同一公司。不管怎样,基因很难改动。道德不只见于所为之事,亦见于所不为之事。咱们的企业文化有必要建立在正确的价值观上,并把它注入公司每个旮旯。

恒隆有个不成文规则,便是不延聘前政府官员,避免瓜田李下。能够适当必定地说,在香港全部相似规划的房地产公司中,咱们或许是仅有这样做的,这个准则咱们在香港与内地相同奉行,并无二致。

这个准则是谁订立的?咱们的兴办人是也。在他与自己搭档的那些年来,自己不曾记起他与香港政府官员有过任何触摸。他从不招待官员,也从不受官员招待。坦白说,他不大知道这些人,更故意敬而远之。这也是咱们公司生长速度不及同行的另一原因,但咱们已做得不俗。

究竟,咱们或许正因为在1970时代和1980时代在香港没有那么成功,才在1986至1992年间更慎重着力评价内地的出资潜力。这关键令咱们获得佳绩,自己信任之后将会更好。

无人是完美的,咱们也不完美,但咱们在事务和道德两方面都十分尽力。自己知道,咱们不是最成功的房地产公司,但咱们正在不断完善前进。可是,自己十分必定且引以为傲的,是咱们一贯都处于全港最廉洁的房地产公司之列,现在于内地亦然,这传统60年不变。

咱们的榜首代领导层陈曾熙先生及其弟弟、即自己叔父陈曾焘先生,无论是个人日子仍是作业方面都秉持最高的道德操行。第二代领导层亦如是,自己委任的前两任行政总裁,1992至2010年的袁伟良先生和2010至2018年的陈南禄先生,更是正派不阿且受人尊敬。

反之,多年来自己不得不亲身解雇的高档办理人员都是出于道德问题。自己知道由卢韦柏先生和陈文博先生所带领的第三代领导层相同备受尊敬,他们彻底附和前人所奉行的价值观。

现在,咱们会继续尽力为股东发明财富。此事十分有意思,并且进程中还会对经济有所奉献,并令社会变得更夸姣。

要来的12个月,咱们在内地应会体现出色,连续2019年的佳绩。上海港汇恒隆广场的财物优化方案完成后,虽然其成效要在2021年才干彻底展示,但若上海物业体现因而比之前更抱负亦是意料中事。自己估量上海以外区域在租户出售、租金收入、租借边沿赢利率的添加都会有更多好消息。这三方面都有很富余的展开空间。

咱们在香港的事务体现很大程度上取决于这次社会骚动怎样完毕,现时没有人能估量结局怎样。但正如自己在恒隆地产《董事长致股东函》中所撰述,这十年来咱们现已大大减少了对香港租金收入的依靠,未来也会继续减少。

在这里要向恒隆说一句:60周年高兴!自己亦应藉此时机感谢曩昔与现在对咱们的成果奉献良多的全部搭档。咱们往绩不差,但自己敢必定,未来将会更好。

董事长

陈启宗

香港,2020年1月21日

在2014年,由已故的恒隆集团兴办人陈曾熙先生宗族建立的晨兴基金会捐献了3.5亿美元,以支撑同年百周年志庆的哈佛大学公共卫生学院的研讨和教育。为铭记此项前瞻性的捐献,该学院已更名为哈佛陈曾熙公共卫生学院。陈曾熙先生的长子、恒隆集团及恒隆地产现任董事长陈启宗先生到会了于2015年5月在该学院举办的陈曾熙先生肖像开幕仪式,并宣告以下讲演,藉以留念他的父亲:

我谨代表家人,感谢各位莅临今日的肖像开幕仪式。上一年9月8日,当咱们在此宣告向哈佛大学作出捐献时,有些宾客已见过家母。其时她94岁,现年95。我想在此告知各位,家母身体十分健康。她抱愧今日未能与咱们共聚一堂,原因是咱们公司恒隆集团与日本公司白洋舍的合资企业,下周将于香港庆祝建立50周年。逾半世纪前,家母直接把这家总部设于日本东京的公司介绍予先父陈曾熙先生,随后两边合作无间,订立五十岚宗族五代人与陈氏四代人之间的友情。时至今日,虽然恒隆白洋舍只占咱们公司总赢利不到0.03%,但咱们仍会运营下去。咱们宗族历来注重友谊,特别注重代代之交。

从今日起,咱们步入这座大楼时,便会看到先父陈曾熙先生的这幅逼真肖像。咱们很或许会问:“他是谁?”

先父为人低沉,虽然在香港社会甚为闻名,但于1986年溘可是逝时,本港报章竟无法找到其任何相片。我秉承先父遗风,从未揭露谈论过他。但现在学院既以陈曾熙先生之名命名,其名又见于墙上,或许今日我略作数语,也是恰当之举。何况,这很或许是各位仅有一次听到他的成绩。陈曾熙先生是个道德崇高的人。这世上,许多人具有财富,还有许多人怀有道德。一般来说,有道德者不大有财富;而令人惋惜的是,反之亦然。可是,也有少数人两者兼备,陈曾熙先生便是其间一位。

陈先生的美德之一,便是深谙金钱的价值。他和全部商人相同都喜爱挣钱,但他所赚来的金钱并不必于自我吹捧或不必要的个人吃苦。他日子俭朴,并一贯方案把全部财富回馈社会。他在离世前数星期对我说,想给咱们兄弟三人各自留一点遗产,我感到惊讶。我幼承庭训,从不对此有所等待。其时,我向先父道谢,并说无此需求。他现已给予咱们优秀教育;更重要的是,他的言行给予咱们扎实的德育身教。我已具有所需的全部,足可应对人生的种种。但我不能为两位弟弟代言,遂说会徵询他们的定见。可幸他们都认同我的主意。所以,先父和儿子以及家母一同决议,逐渐将他的财富全部捐出。这次捐献仅仅其间一步。

我会续谈先父其他美德。虽然这仅仅一些日常小事,并不怎样惊天动地,但我信任傍边的这些美德是公共卫生专业人士所应共有的。

陈曾熙先生是个正派的人,可谓高风亮节。回忆之中,我不曾记起先父在家或在外招待政府官员。当年贪婪成风,能操纵得住的商界首领实属百里挑一。他是极少数自创业(兴办恒隆)起一贯洁身自爱的人。时至今日,我在香港市内驾车络绎时,可指出遍地有哪幢修建本应属先父全部,只因其坚拒受贿而坐失良机。

对壮志凌云的商人来说,要抛弃良机殊不简略,但先父保住了良知,每晚都能安定入眠。陈先生是个赋有同情心的人。看我的个子,你会讶异先父竟是个身形魁伟的人。他昂藏六尺,身强力壮。年青时,他身在我国内地,当年那些四五层高的高楼都没有升降机。据知他常常毛遂自荐,背起患病的亲朋爬上多层楼梯。他常常向需求帮忙的人伸出援手。

陈先生待人以敬。先父逝世前约一星期,家母和我大清早把他送往医院,他之后再没归家。其时,我和司机坐在车的前排,先父与家母坐在后排。当车驶离寓所时,先父用弱小的声响问我:“启宗,你为何不跟办理员打招呼?”幸亏,家母见到我跟办理员挥手,所以向先父解说。这位据守准则的强者,纵然生命将尽,仍然不忘催促儿子要尊重每一个人。

谦卑是陈先生的另一项美德,他从不以为自己比别人优胜。先父离世后约20年,某一天我应邀到一位银行董事长的私家宴会厅,先父在1950时代初曾任职该银行。侍应工头见到我时笑容满面,亲热十分。他告知在场每一位,他年少时参加银行当侍应,知道了其时任职初级主任的先父,银行上下没有人比先父待他更好。多年后,其时先父已是闻名巨贾,这位侍应某天在路上听到有人大喊他的姓名,向他亲热问候,那人原来是先父。

先父一贯谦卑,从不忘掉身世低微的朋友。陈先生是个大方的人。正如舍弟乐宗在发布这次捐献时所说,年青人为了进修而求助,先父从不拒绝。我知晓一事:第2次世界大战时,先父有朋友来访,他发觉友人腕上无表,居然脱下自己的腕表相赠。咱们要知道,那是个百物皆缺的时代,更何况先父也是个爱表之人!

陈曾熙先生是个体恤的人。1970时代,他仅有一次拜访现以其名命名之哈佛大学公共卫生学院,随后转飞三藩市,于银行家老朋友黄西平先生家中暂住。先父关于儿子在哈佛大学攻读博士学位一事,明显感到骄傲,却向黄先生道出不安之情:“咱们已然能够担负膏火,乐宗为何承受大学赞助?那岂不夺走了困苦学生获赞助的时机!”他分不清研讨奖学金和奖学金的不同,这点能够体谅,但由此可见,他是多么体恤和关顾别人!

尚有一点:先父是个十分专注的人,对生意和家人专注不贰。先父只需一妻三子,每晚都回家吃饭,很少外交应付。因为他个子巨大,为免超重,他每天只吃鱼和蔬菜,外加少数红肉。不过,他也有“不良嗜好”:爱吃芝士。家母任职护理,除了在咱们家厨房为邻家小孩打针疫苗外,也照顾先父的健康。她把家里的芝士藏起来,所以先父便把芝士藏于工作室内。每次他给我尝一块时,我都高兴不已。所谓“有其父必有其子”,现在我也沾上了这个“不良嗜好”,仍然爱吃芝士!

今日咱们聚首一堂,为已故的陈曾熙先生的肖像开幕。杰出画家雷·金斯特勒(Ray Kinstler)先生成此佳作,我谨此称谢。我国古语有云:“相由心生”,这个说法必定有其道理。就此而言,金斯特勒先生的精深画功,活现陈先生德高心善之相;陈先生的种种美德,在这幅美丽肖像中表露无遗。

我也要感谢胡立欧·佛伦克(Julio Frenk)院长,让这肖像得以创造并从今悬挂于此,留存后世。究竟,我再次感谢各位莅临长脸。

董事长致股东函之弥补材料

咱们最近一次董事局会议在1月21日举行,当天也是自己编撰年终致股东函的日子。其时新式冠状病毒病(或COVID-19)已在武汉广泛传达,人们仍未充沛意识到事态的严峻性,但仅数天后,就在阴历新年(1月25日)前,我国乃至全球才开端警觉到这疫情的严峻程度。这以后,不只从疫情中心区域报导了许多坏消息,其他当地亦然。咱们的事务无疑会遭到负面影响,故谨在此作出弥补。

自己一贯想尽或许推延编撰此弥补材料,大约在年报有必要付印前才动笔,以期能获得更多资讯。不幸的是,暂时仍未见疫情完毕之期。或许仅有的好消息是,有些专家以为该疫症的传达或许快将见顶。

无论怎样,因为自己常年与公共卫生界有来往,所以最近一贯与世界各地的许多顶尖专家坚持联系,尽一己所能供给帮忙,特别是在咱们营运事务的两个当地——内地及香港。

武汉,即武汉恒隆广场位于的城市,至今现已与外界隔绝了一段时刻。内地与其他国家之间的大部分运送来往经已堵截,作为特别行政区的香港亦然。全国各地的零售业都受挫,一个购物商场的客流量若没有跌落80%或以上,便已算是走运。

曩昔一个月,内地奢侈品出售额暴降。1月25日,咱们向内地的零售租户宣告,将底子租金全面减少50%,为期三周;可是状况仍然存在许多变数。咱们会与租户携手应对,减轻对两边的潜在影响。

正如自己在恒隆地产《董事长致股东函》中说到,因为社会骚动导致零售业放缓,自上一年第四季以来,咱们已按香港租户的个别状况向他们供给租金宽减。合理社会问题好像有所缓解之际,咱们又遭到新式冠状病毒迸发的冲击。后者的仅有正面影响是,可减低大规划街头骚乱呈现的时机。可是,与可见的社会骚动比较,无形的病毒对零售业的影响预期会更大,虽然时限较短。

在恒隆地产《董事长致股东函》中,自己提出了一个“较严峻的状况:假定未来两年,香港租金按年下降5%”。这个是依据社会骚动会继续一段长时期的假定,假如疫情于4月前退去,咱们的2020年香港租金有望跌幅不会如预期般大,虽然不能扫除这个或许。

一如早前做法,咱们会视乎每位租户的需求与他们商量租金。依据本地及海外的过往阅历,公共衞生要挟一旦完毕,巿况便会反弹,而负面影响也不会延伸到下一年度。上一年末制定2020年财政预算时,咱们估量内地这一年体现会适当好。一月份的成绩的确十分弱小,直至该月的究竟一周才开端遭到影响。

因为没有人知道疫情何时退去,又怎样完毕,因而于现阶段无法猜测全年的成绩。咱们预期的近20%租金添加或许会折半,乃至更多。

各地的修建工程都会减慢,特别是在武汉。在紧随成绩发布(1月21日)后的传媒发布会及剖析员会议上,自己说到,咱们要密切注意修建工人是否在阴历新年后回来武汉复工。这以后,内地把春节假期延伸至2月16日。可是,各地的修建工程至今仍待政府同意才可复工。在无锡和天津等城市,全部购物商场(以及其别人多集合的场所)都被勒令封闭。到今日,无锡恒隆广场终可从头敞开,咱们现在亦正在请求天津恒隆广场从头敞开经营。

咱们期望原定第三季开业的武汉恒隆广场仍可在年末前开幕。上海港汇恒隆广场的财物优化方案进展,以及其他如住所展开等在建项目或许会稍为推迟。一同,咱们需求留心疫情完毕后奢侈品商户的志愿,期望在商量新租约时,不会遭到太大影响。

自己怅然报告,在行政总裁卢韦柏先生的杰出领导下,各地搭档皆士气昂扬。在武汉的200多位职工中,有近30位为香港搭档,其间的主管还自愿与团队一同留在武汉。自己由衷向他们问候!不必说,咱们在公司总部一贯与他们坚持紧密联系,并会竭尽所能为他们供给支援。

虽然疫情迸发,带来了沉痛的丢失,并对企业形成深远影响,令人深感惋惜。不过,早年史可知,疫情一旦退去,市况便会复苏。咱们深信,一时的波折不会影响咱们的久远展开远景,公司的未来仍然一片光亮。

董事长

陈启宗

香港,2020年2月21日