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钱紧一年 | 阳光城 光环与底牌

时间:2020-01-20 07:38 来源: 作者: 点击:

“假如你了解光环之下的阳光城,你就会感遭到朱荣斌所说的意义。”

钱紧一年:2020年,我国房地产职业继续披荆斩棘,新一轮商场化降息周期已然敞开。回望2019不安静的一年,咱们从企业的视点去调查与考虑。

“公司越大就会越严重,我现在的心态是感觉随时都是如临深渊。”规划快速添加的阳光城现在备受重视,而履新近三年,朱荣斌的压力并未削减。

2018年头次跨过千亿门槛后,阳光城在2019年继续有所添加。

据阳光城发布的出售数据显现,2019年顺畅出售金额2110.31亿元,超额完结1800亿的年度使命,但比较2018年78%的同比添加率,2019年增速已缺乏三成。

事实上,若依照林腾蛟开端的方案,“2020年到达千亿”是他在张海民时期为阳光城定下的方针。不过,跟着朱荣斌和吴建斌的参加,这一数字在2018年就已提前完结。

2018年,林腾蛟更为46岁的朱荣斌提出了一个“天命方案”,期望在后者五十岁时,阳光城能冲到职业的更前列。

显着,明星高管的光环令外界对这家仍处于生长时间的房企充满了等待,习惯了急进扩张的林腾蛟具有进步的大志。

“咱们对阳光城的了解便是高添加,但其实最高添加阶段现已曩昔了。”2019年,完结了规划使命的朱荣斌说他十分淡定,但房地产商场全体的缩短,失去了高添加标签的阳光城,又令他对未来的预期倍感压力。

刚刚曩昔的2019年,融资紧、拿地难、商场下行,实践的困难向开发商泼了一盆冷水。与此一起,粗野生长阶段留下的各种问题和对立,在职业慢下来时逐个露出。

而光环背面,生长中的阳光城仍面临许多问题。

这一年,除了坚持规划必定添加之外,降负债、进步赢利、优化办理、调整区域安排架构,阳光城还在不断改动,以习惯新的竞赛赛道。

“假如你了解光环之下的阳光城,你就会感遭到朱荣斌所说的意义。”一个阅历了阳光城快速生长的中层干部如是说。

跨过一个槛

当回想2018年打破千亿时,朱荣斌仍心有余悸。

2017年,跟从伙伴吴建斌从风头正盛的3000亿房企碧桂园转会阳光城,朱荣斌并没有预料到完结千亿对阳光城的困难度远超幻想。

“其时来的时分,都没看清公司是什么牌,我就提出了千亿,因为我觉得千亿仍是件很简单的工作。”

听说,朱荣斌在台上说出千亿方针时,底下的阳光城搭档大多是不相信的。

但不管如何,阳光城进入了双斌年代。

连续曩昔高周转、强并购的形式,朱荣斌提出了更为进步的“三全五圆战略”,期望经过新的顶层规划,带领阳光城成为一家大而强的公司。

所谓“三全”,即全地域、全方法、全业态的拿地方法,阳光城敏捷掩盖全国一二三四线城市。而“五圆战略”的中心要素则是人才、土地、资金,然后依靠杰出的运营办理体系,做到“人等地,地等钱,钱催人”。

“那些看似很空的战略,其实都很真实,乃至件件触及筋骨。”关于双斌带来的改动,阳光城的职工感受颇深。

2017年,阳光城总共新增了120个项目,新增计容面积2021.63万平方米,权益货值1407.12亿元,土地开支达650亿,为历年之最。能够比照的是,2016年内阳光城仅取得25个项目,计容建面977.80万平方米,土地成交价格281.23亿元。

此外,刚就任的朱荣斌不断招兵买马,仅2017年就新增了十余个区域,阳光城的区域公司途径数量一下到达30个,后逐步整合为28个区域。

2019年阳光城区域散布

来历:企业官网

规划的进步马到成功,从2018年的千亿到2019年的2000亿,朱荣斌完结了既定方针。为庆祝千亿,林腾蛟乃至为公司每个职工发了一枚“千亿戒指”作为留念,欢喜之情溢于言表。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

光环之下,不管是外界仍是内部职工都对阳光城充满期望,但历经中海、碧桂园,朱荣斌深知阳光城并不像外界看到的那般靓丽。

跨过了千亿门槛,朱荣斌说他不再唯规划论,不会像曩昔盲目提出出售方针,阳光城也不会像曩昔相同高添加,而是坚持高于同行的增速。为此,他回绝了林腾蛟为他提出的“天命方案”。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

(补白:进入2019年以来,受制于方针与商场,整个职业出售规划增速显着放缓,出售同比添加均值由50%下降至15%)

在成为大公司前,阳光城依然将面临比如高负债、赢利低、办理精细化缺乏等生长的烦恼。

“其实咱们还没有真实强壮。”朱荣斌如是说,一起他也做好了怠慢脚步的预备。

钢索上跳舞

规划添加留下的负债问题,在融资环境开端收紧后变得尤为重要。

数据显现,2017年大规划扩储后,阳光城有息负债到达前史最高的1134.88亿元,比2016年底添加66.7%,资产负债率和净负债率到达85.66%和252.27%。

这很正常,杠杆交换规划是其时一切房企完成扩张的方法,但跟着金融环境和房地产商场的改动,过高的杠杆则意味着危险。

房企融资收紧的信号在2017年头现端倪,银监会、发改委等部分连续发出新的方针,严控房地产金融业务危险,房地产企业的融资途径遭到清晰约束。

2018年到2019年,地产融资继续收紧,房企全体融资难和融本钱钱都在上涨。“23号文”清晰要求商业银行、信任、租借等金融组织不得违规进行房地产融资,一起对开发贷、境外发债等多种融资方法进行约束。

受制于资金压力和商场环境改动,房企出资不再疯狂急进,而是学会了随行就市。

2018年,阳光城原定的800亿土地出资额只使用了306亿,与2017年比较几近腰斩;2019年前11月,阳光城合计取得53个项目,新增计容面积987.9万平方米,权益土地对价379.7亿元。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

从2019年的拿地节奏来看,阳光城掌握了年头的土地出让高潮,仅3-5月就新增24个项目,权益拿地金额挨近200亿。值得一提的是,跟着三四线商场趋冷,阳光城的土储结构也更趋向一二线。

2019年半年报显现,阳光城一二线城市估计未来可售货值占比85.93%(土地储备面积占比76.20%)。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

出于对商场的判别,朱荣斌以为过多土储反而会是企业的担负,“曩昔以为土储排名便是未来的出售排名,但现在土地放三年,财政本钱多高?房价又不涨。所以阳光城这两年的土地都是卖多少、买多少。”

数据显现,2018年-2019年上半年,阳光城土地储备一向坚持4000多万平方米的规划,货值约5500亿左右,以确保未来2-3年的出售。

“其实咱们的团队看了8000亿的地,谈过的、触摸的基本上都有意向,只需有钱和部队看好,我随时能够弥补咱们的土地资源。”虽然慎重,追逐土地仍旧是开发商的天性和本钱。

另一方面,人等地,地等钱,土地出资节奏的改动遵从的同样是阳光城在财政上的体现。

虽然不再自动加杠杆,但2019年中期数据显现,阳光城有息负债规划仍有1121.21亿元,近二年均坚持规划适当(2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元)。另一方面,并购项目的前史问题、办理问题也影响着阳光城的成绩体现。

数据显现,2017年、2018年和2019年上半年,因为并购项目等前史问题,阳光城的净赢利水平分别为6.72%、6.92%、6.84%。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

别的,营运才能体现上,近三年,阳光城存货逐年递加,由2016年底的742亿元一路添加至2019年三季度末1805亿元,较2016年底添加143%。刚参加阳光城时,吴建斌就曾提及,阳光城的周转率还有进步空间。

以总资产周转率均值及结利速度均值为衡量,阳光城仍需不断追逐和优化。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

(补白:结利速度反响出房企出售额转化为运营收入的速度较快)

既要确保必定的开展速度,又要优化各项目标,下降负债,朱荣斌描述他和吴建斌两人像是在钢丝绳上跳舞,难度很大。

降负债之路

资金依然是最急迫的使命,吴建斌的抱负状况中,阳光城净负债需求降到100%为最佳水平,但这是一个长时间使命。

到2019年三季度末,阳光城净负债率由2017年的252.27%降至144.44%,一起在金融调控方针影响下,2019年中期阳光城融本钱钱坚持在7.72%。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

需求留意的是,不少房企会在发行债券时经过一系列操作“美化”票面利率,换言之,房企的实践利率也高于发布的本钱。

据观念地产新媒体了解,2019年以来,阳光城已在新交所发表4宗美元收据,金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率,以及11月12日发表的2.5亿美元10%利率。

从债券评级体现来看,2019年11月4日,三大世界评级组织为阳光城2.5亿美元债券给出的评级分比为,穆迪:B2正面,标普:B安稳,惠誉:B+安稳。

世界评级组织给予内房股最高评级是中海,惠誉对其长时间外币发行人违约评级为A-,而对惠誉碧桂园的主体评级为BBB-。

别的,2019年9月10日,惠誉发布的陈述显现,将阳光城集团主体评级从B进步至B+,远景展望安稳,而标普最新陈述也承认阳光城及母公司福建阳光集团B评级,展望安稳。

众所周知,因为地产债融资收紧显着,2019年以来房企净融资额明显下滑,且有较大再融资压力。比较于高评级房企地产债发行数量添加,低评级房企的融资环境将愈加困难,因而,进步评级也成为房企在发债时必不可少的筹码。

本钱是活动的,更是逐利的。在有限的规划下,无非只要两个挑选,要么流向更安全的一方,要么就挑选更高的利率。

此外,从短期告贷、净资产、货币资金几个维度上,阳光城也在进步自己短期偿债才能和财政全体的安全性。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

如图所示,跟着货币资金的添加,到2019年11月,阳光城的账面货币资金足以掩盖短期告贷,以确保公司全体运作安全。与此一起,现金流添加也反响阳光城在加快项目的周转,加快结算,以回流更多资金。

不过,从出售额/自有资金(份额越大,一方面阐明自有资金缺乏,另一方面阐明出售额大部分靠融资来驱动)体现上来看,与职业龙头水平比较,阳光城仍有改进空间。

数据来历:企业布告、观念指数收拾

事实上,在地产职业曩昔20年的高速开展中,高杠杆是大多房企敏捷累积本钱、扩展规划的推动力,是典型的职业现象,无非在于各家掌握的危险度各有不同,如人饮水,冷暖自知。

或许,正如吴建斌所言,不管对阳光城,仍是整个地产职业来说,降杠杆都将是一个长时间使命。

赛道与选手

“人等地,地等钱,钱催人”,朱荣斌的“五圆战略”中,人才是其间的中心,也是他花精力最多的一块。

刚履新阳光城时,朱荣斌就敏捷建立一套全新的办理团队,新增十余个区域公司,使阳光城的全国布局从17个区域添加到30个区域,随后逐步整合为28个区域,并进一步分类为A、B、C三类。

不过,团队融合度、区域和集团的权利平衡以及内部办理本钱压力的添加,倒逼房企从向融资杠杆要开展转为向运营杠杆求效能。

精简架构往往是最直接的方法。

2019年底,阳光城发动大规划架构调整,有13个区域展开了兼并,包含福州区域兼并江西区域、上海区域兼并新疆区域与湖北区域、浙江区域兼并安徽区域、河南区域兼并山东区域、广州区域兼并佛山区域、云南区域兼并贵州区域。

其间,福州、上海、浙江是阳光城的A类区域,年出售额超越150亿。

最初的扩张有多坚决,今日的缩短就有多稳健。

能够预见的是,调整中的阳光城不可避免会有一系列人事的变化。或许令朱荣斌欣喜的是,到现在,在职业活动性不断加大之时,他亲身建立的高管团队仍旧安稳。

据了解,跟着区域整合变大,朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大,除财政跟出资强管控,更多的都将交给区域决议。

别的,观念地产新媒体了解到,10月份,阳光城内部还进行了一次整风。

“现在公司不发起上班时间坐飞机,一切高管的出差行程,都要求不能在上班时间。”有阳光城职工泄漏道。

大到区域整合,小到根底办理,商场的扶摇直上,曩昔粗豪的房地产越来越像它们从前看不上的制造业,向精细化运营要赢利。

而在赛道的挑选上,朱荣斌则坚决专心于地产。

虽然曩昔两年阳光城也曾提出产城结合,但环顾整个地产职业,尚没有成功的事例呈现,也令朱荣斌对转型的情绪一直慎重。

“现在阳光城的财政实力也不允许我去战略对待,花许多钱去干多元化这个工作。”他坦言。

2019年,阳光城顺畅跨过2000亿,朱荣斌仍不能松一口气,商场的变化多端,同行的凶相毕露,阳光城走的每一步都不容有失。

这是中场的完毕,也是下半场的开端。